بامَن 24

مالیات مسکن

هر آنچه که باید در مورد مالیات نقل و انتقال املاک بدانید

در فرآیند فروش مسکن، هزینه هایی به شما تحمیل می‌شود. از جمله این هزینه ها، پرداخت مالیات مسکن است. به همین منظور افراد بسیاری به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در مورد نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک خود هستند. آگاهی از درصد مالیات پرداختی، شرایط مربوط به دارایی و بخشنامه های آن برای خرید و فروش املاک مهم و ضروری است.

خرید شارژ، بسته اینترنت و پرداخت قبوض را با بامن۲۴ تجربه کنید

محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک

برای خرید و فروش مسکن، تحقیق کنید که آیا مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات به عهده شماست یا خیر؟

زمانیکه خانه ای به فروش می‌رسد، مالکیت آن تغییر پیدا می‌کند. هزینه مالیات نقل و انتقال املاک به استان، شهر و منطقه این ملک در آن قرار دارد، وابسته است. هم چنین این مبلغ پرداختی، درصدی از مبلغی است که ملک شما برای ان به فروش رفته است.

وقتی برای نقل و انتقال ملک خود به دفترخانه مراجعه می‌کنید، مالک (فروشنده) باید 5 درصد از “ارزش معاملاتی” را پرداخت کند. کمیسیون تقویم املاک “ارزش معاملاتی” را تعیین می‌کند.

کمیسیون تقویم املاک چگونه ارزش معاملاتی را تعیین می‌کند؟

کمیسیون تقویم املاک بر اساس ضوابط زیر، ارزش معاملاتی تعیین می‌کنند:

  • معادل 2 درصد میانگین قیمت روز منطقه
  • در نظر گرفتن نوع کاربری و موقعیت مکانی منطقه
  • در نظر گرفتن عواملی مانند اسکلت، عمر بنا،کاربری، نوع مالکیت و تراکم

حتماً بخوانید: میزان مالیات/ عوارض خروج از کشور و روش‌های پرداخت آن

محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری

با مثال نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال امکلاک تجاری را توضیح می‌دهیم؛ شخصی مغازه یا واحد تجاری را سرقفلی به مبلغ 100 میلیون تومان به آقای فتحی واگذار می‌کند. مالیات نقل و انتقال سرقفلی به روش زیر محاسبه می‌شود:

200 میلیون = 2 درصد × 100 میلیون

محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی

با یک مثال به زبان ساده نحوه محاسبه مالیات مسکن را توضیح می‌‍دهیم؛ شخصی یک واحد آپارتمان را به ارزش معاملاتی یک میلیارد تومان را به قیمت 700 میلیون تومان شهرداری یا شرکت دولتی واگذار می‌کند. نحوه محاسبه مالیات آن به روش زیر است:

350 میلیون تومان = 5 درصد × 700 میلیون تومان

اشکالات اساسی مالیات بر نقل و انتقال ملک 98 در تهران

  1. قیمت وارونه معاملاتی افزایش پیدا کرده است؛ یعنی در منطقه یک 50 درصد زیاد شده اما در مناطق 10 و 20 معادل 100 درصد افزایش یافته است.
  2. مالیات باید ضریبی از قیمت روز ملک باشد تا بدون کاغذبازی، در کمترین زمان و ساده ترین شکل امکان محاسبه آن وجود داشته باشد.
  3. افزایش ارزش معاملاتی برای کاهش شکاف شدید آن با قیمت روز، بدون توجه به نرخ مالیات اتفاق افتاده است. در کشورهای مختلف این نرخ بین یک تا 2 درصد قیمت روز است.
  4. تغییرات تعرفه مالیات بدون اطلاع رسانی کامل و شفاف اتفاق افتاده و باعث بهم خوردن فضای روانی بازار مسکن شده است.
  5. سازنده ها بیشترین تأثیر منفی را از تعرفه های جدید گرفته‌اند.
  6. سوداگران ملکی که باید بیشترین اثر را از مالیات بگیرند، در حاشیه امن قرار دارند.

حتماً بخوانید: آموزش پرداخت عوارض خودرو خراسان رضوی به صورت آنلاین و نحوه محاسبه آن

مواد قانون مالیات مستقیم نقل و انتقال املاک

ماده 59 ـ نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (5%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به ‌مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (2%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات ‌می‌باشد.
تبصره 1 ـ چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین‌ نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه ‌مالیات خواهد بود.
تبصره 2 ـ حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است ازحق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت ‌تجاری محل‌.

ماده 61 ـ در مواردی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام ‌نمی‌شود نیز ارزش معاملاتی ملک طبق مقررات این فصل درمحاسبة مالیات ملاک عمل خواهد بود و به طور کلی برای املاکی‌که ارزش معاملاتی آنها تعیین نشده ارزش معاملاتی نزدیکترین ‌محل مشابه مناط اعتبار می‌باشد.

ماده 63 ـ نقل و انتقال قطعی املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع انجام می‌شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات ‌مربوط مشمول مالیات است مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی ‌املاک برابر مقررات این فصل خواهد بود و چنانچه عوضین‌، هر دو ملک باشند هریک از متعاملین به ترتیب فوق مالیات نقل و انتقال ‌قطعی مربوط به ملک واگذاری خود را پرداخت خواهند نمود.

ماده 64- تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد(2%) میانگین قیمتهای روز منطقه با لحاظ ملاکهای زیر تعیین کند.

ماده 65 ـ نقل و انتقال قطعی املاک که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی به عمل آمده و یا خواهد آمد و واحدهای ‌مسکونی از طرف شرکت‌های تعاونی مسکن به اعضای آنها مشمول ‌مالیات موضوع این فصل نخواهد بود.

ماده 66 ـ در صورتی که انتقال‌ گیرنده دولت یا شهرداریها یا موسسات وابسته به آنها بوده و همچنین در مواردی که ملک به ‌وسیلة اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی مالک ‌انتقال داده می‌شود چنانچه بهای مذکور در سند کمتر از ارزش ‌معاملاتی باشد در محاسبة مالیات موضوع مادة (59) این قانون ‌بهای مذکور در سند به جای ارزش معاملاتی هنگام انتقال حسب ‌مورد ملاک عمل قرار خواهد گرفت.

ماده67 ـ فسخ معاملات قطعی املاک براساس حکم مراجع‌ قضایی به‌ طور کلی و اقاله یا فسخ معاملات قطعی املاک در سایر موارد تا شش ماه بعد از انجام معامله به‌عنوان معاملة جدید مشمول ‌مالیات موضوع این فصل نخواهد بود.

ماده 68 ـ املاکی که در اجرای ماده (34) اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ‌مرداد ماه 1320 و اصلاحات بعدی آن به دولت تملیک می‌شود از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف است‌.

ماده 69 ـ اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون ‌مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی ‌و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌نمایند احداث و حداکثر درمدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامة احداث که‌ حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل ‌تعیین می‌شود منتقل گردد از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی ‌املاک معاف می‌باشد.

ماده 70 ـ هرگونه مال یا وجوهی که از طرف وزارتخانه‌ها و موسسات و شرکت‌های دولتی یا شهرداریها بابت عین یا حقوق راجع به املاک و اراضی برای ایجاد و یا توسعة مناطق نظامی یا مرافق عامه از قبیل توسعه یا احداث جاده‌، راه‌آهن‌، خیابان‌، معابر، لوله‌کشی آب و نفت و گاز، حفر نهر و نظایر آنها به مالک یا صاحب‌ حق تعلق می‌گیرد یا به حساب وی به ودیعه گذاشته می‌شود از مالیات نقل و انتقال موضوع این فصل معاف خواهد بود.

ماده71 ـ زمین‌هایی که از طریق اسناد عادی معامله گردیده ‌است در موقع تنظیم سند رسمی به نام خریدار قیمت اعیانی احداث ‌شده وسیلة خریدار در محاسبه منظور نخواهد شد مشروط بر این که ‌موضوع مورد تأیید مراجع ذیصلاح دولتی یا محاکم قضایی یا شهرداری محل که ملک در محدودة آن واقع‌است حسب مورد قرارگرفته باشد.

ماده72 ـ در مواردی که پس از پرداخت مالیات از طرف مودی ‌معامله انجام نشود ادارة امور مالیاتی مربوط مکلف است بنا به‌درخواست مودی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوط‌، مبنی بر عدم‌ ثبت معامله ظرف پانزده روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی ‌مالیات وصول شدة متعلق به معاملة انجام نشده را از محل وصولی‌ جاری طبق مقررات این قانون مسترد دارد. حکم این ماده در مورد استرداد مالیات‌های مربوط به حق واگذاری و درآمد اتفاقی نیزجاری خواهد بود.

ماده74 ـ در مورد املاک با عنوان دستدارمی یا عناوین دیگر که ‌حسب عرف محل در تصرف شخصی است چنانچه متصرف تمامی‌حقوق خود نسبت به ملک را به دیگری منتقل نماید انتقال مزبور مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات این فصل ‌می‌باشد. همچنین در مورد درآمد حاصل از واگذاری سایر حقوق مربوط به این نوع املاک متصرف از نظر مالیاتی مانند مالک حسب ‌مورد مشمول مالیات مربوط خواهد بود و در موارد فوق تاریخ ‌تصرف تاریخ تملک متصرف محسوب می‌گردد.

ماده 75 ـ از نظر مالیاتی مستأجرین املاک اوقافی اعم از این که ‌اعیان مستحدثه در آن داشته یا نداشته باشند نسبت به عرصه‌ مشمول مقررات این فصل خواهند بود.
تبصره 1 ـ در محاسبة مالیات این‌گونه مودیان تاریخ اجاره به ‌جای تاریخ تملک منظور خواهد شد.
تبصره 2 ـ حکم این ماده در مواردی که ملک توسط مستأجر واگذار می‌شود مانع اجرای تبصرة 7 مادة 53 این قانون نخواهد بود.

ماده 76- در مواردی که نقل و انتقال موضوع ماده (52) این قانون حسب مورد مشمول مواد (59) یا (77) باشد، وجه دیگری بابت مالیات بر درآمد نقل و انتقال مزبور مطالبه نخواهد شد.

ماده 77- درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.
تبصره 1- اولین نقل و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ده درصد(10%) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.
تبصره 2- شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.
تبصره3- شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می­گردد، گزارش کنند.
تبصره 4- شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است.
تبصره­ 5- آیین‌نامه اجرائی این ماده درمورد نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات و چگونگی تسویه علی‌الحساب مالیاتی با پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی ظرف مدت سه ماه پس از تصویب این قانون به‌تصویب هیأت وزیران­می‌رسد.

ماده78 ـ در مورد واگذاری هریک از حقوق مذکور درماده (52) ا ین قانون از طرف مالک عین غیر از مواردی که ضمن مواد (53) تا (77) این قانون ذکر شده است دریافتی مالک به نرخ های مذکور در ماده (59) مأخذ محاسبة مالیات قرار خواهد گرفت‌.

ماده 80 ـ مودیان موضوع این فصل مکلف اند اظهارنامة مالیاتی ‌خود را روی نمونه‌ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه و در دسترس آنها قرار می‌گیرد تنظیم و در مورد حق واگذاری ‌محل و نیز مودیان موضوع مادة 74 این قانون تا سی روز پس از انجام معامله و در سایر موارد تا آخر تیرماه سال بعد به انضمام ‌مدارک مربوط به ادارة امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند.
تبصره 1 ـ در مواردی که معاملات موضوع مادة52 این قانون ‌به موجب اسناد رسمی انجام می‌گیرد، مودی مکلف است قبل از انجام معامله میزان دریافتی و یا درآمد موضوع هریک از مالیات‌های مندرج در مادة 187 این قانون را به تفکیک به ادارة امور ‌مالیاتی ذیربط اعلام دارد. این اعلام، به استثنای مواردی که موجر تغییر ننموده، به منزلة انجام تکالیف مقرر در متن این ماده می‌باشد.
تبصره 2 ـ در مواردی که معاملات موضوع این فصل به ‌موجب اسناد رسمی انجام نمی‌گیرد، انتقال گیرنده مکلف است ‌مراتب را ظرف سی روز از تاریخ انجام معامله کتبا به ادارة امور مالیاتی ‌محل وقوع ملک اطلاع دهد.

از خدمات منحصر به فرد بامَن ۲۴ برای خرید شارژ، بسته اینترنت و پرداخت قبوض بهره ­مند شوید.